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房企长租公寓年中考:有人坚守有人突进 沉默的大多数

地新引力 · 2019-08-30 11:52:49

作为主航道业务,头部企业规模稳步增长,央企/国企品牌以有质量的规模增长为核心。

  随着地产行业由增量转入存量时代,房企在近几年纷纷转型布局「大运营」,长租公寓在政策红利下成为转型运营的一大突破口。从 2015 年至今,大型房企相继进入这一领域。目前,在规模和品牌上,万科、龙湖等已成长为行业头部企业,企业间的差异和差距愈发凸显。

  8 月,上市公司相继披露半年业绩情况,克而瑞地新引力通过盘点相关长租公寓品牌的上市房企中报,尝试从业绩角度解读房企长租公寓业务的发展情况,一窥行业的变化。

  作为主航道业务,头部企业规模稳步增长

  今年上半年市场整体融资环境趋紧,在拿房成本趋高、优质物业稀缺的情况下,集中式品牌公寓的整体规模增速有一定放缓。相较去年行业整体激进拓展的氛围,今年逐渐回归理性。但对于融资渠道灵活、融资成本较低的头部企业而言则形成相对优势,上半年在规模、租金收入及出租率方面均保持稳步增长。

  1. 万科泊寓:累计开业 8.2 万间,出租率达 91%

  在万科今年整体收敛聚焦的战略背景下,针对长租公寓业务提出:提升已获取项目的开业效率与经营质量,提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。

  截至报告期末,上半年新开业 101 个项目,总计 2.06 万间。租赁住宅业务覆盖 35 个主要城市,累计开业 8.2 万间,其中 74% 位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市。成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率为 91% 。万村项目改造完工的房间数约 2.4 万间,已交付开业的项目出租率良好。

  调整架构,成立独立事业部

  长租公寓 BU(业务单元)于 2019 年正式成立,高级副总裁孙嘉自 5 月开始担任董事长和第一负责人,团队在其带领下进行组织重建和事人匹配。

  同时,在中期业绩会上总裁、首席执行官祝九胜表示,「长租公寓在经营上确实是有压力的,即使亏损也会在股东接受的范围内继续坚持。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。作为选定的主航道业务之一,会长期坚持下去」。

  2. 龙湖冠寓:累计开业 6 余万间,租金增长 207%

  截至报告期末,龙湖冠寓累计开业房间超 6 万间,上半年租金收入同比增长 207% 达到 4.26 亿元。据龙湖集团 CEO 邵明晓表示,长租公寓业务明年将实现微利,后年开始毛利率将达到 12% 左右。长租公寓作为龙湖主航道业务,全年开业 8 万间的目标不变,同时维持全年收入 10 亿元的目标。

  未来重点在提升质量

  根据中期业绩发布会信息披露,在「空间即服务」战略下,龙湖将继续有计划持续的对长租公寓业务投入。在规模已经达到相当体量的基础上,未来的重点在于提升质量,会把选址运营,用户以及底层的系统全面强化,进一步提升出租率。

  央企/国企品牌以有质量的规模增长为核心

  由于长租公寓市场特殊的政策导向性,国企和央企背景的房企为响应国家政策,也相继进入该领域。但相较民企的高举高打,国企、央企进入市场的时间较晚,对长租公寓业务的态度相对谨慎,多数品牌选择聚焦核心城市尝试性进入,并且,品牌的拓展及推进节奏相对保守。这类企业的公寓品牌不追求速度,而以有质量的规模增长为核心。

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  多家企业中报未披露长租公寓相关信息

  通过盘点发现此次中报披露期,有多家企业中报业绩未披露长租公寓业务的相关情况。结合上半年租赁行业热度骤降,导致多家上市公司对长租公寓业务预期有所降低。

  第一,就行业现状而言,现阶段长租公寓业务仍处于投入期,伴随着企业房量规模的不断上升,行业整体盈利状况不佳已成为普遍共识。

  第二,在经历了各路资本抢滩长租公寓的风口期之后,随着拿房成本及项目运营难度的不断增加,资金成本高企,投资回报率低,导致部分企业的实际落地情况的预期差较大。

  第三,部分国企、央企态度低调,在实践中推进长租公寓业务,但中报中未提及项目数据及业务情况。如保利、金地、中海,在城市进入和项目落地方面节奏稳健。

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  小结

  由上市公司整体的中报发布情况来看,行业逐渐步入分化阶段。头部企业基于先发优势,已由追求规模增长阶段调整重心到提升质量,有望逐渐走出盈利困境步入收益期。国企、央企作为市场中较为特殊的一类主体,以质取胜的战略定位,在长租公寓市场中能起到稳定中军的作用。此外,一些中型规模房企也积极调整战略,转向存量赛道,如中骏明确提出「地产开发为主体,商业购物中心及长租公寓为两翼」核心业务发展模式。目前,中骏方隅房量达到 1.6 万间,目标在 3 到 5 年达到 5 - 10 万间。未来以长租公寓业务能达到独立上市为目标。经过风口期之后,行业去伪存真,在大战略小目标之外,市场开始检验各家企业的综合能力。未来,行业沉淀之后有望进入良性循环,稳步发展阶段。

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