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2019年半年报分析|龙湖集团

企业中期报告,亿翰智库 · 2019-08-28 09:09:36

2019年上半年,龙湖集团实现销售金额1056.2亿元,同比增长8.8%,销售面积650.8万平米,同比增长3.5%,销售均价为16228元/平米。

  一

  销售规模持续增长,区域分布均衡

  2019年上半年,龙湖集团实现销售金额1056.2亿元,同比增长8.8%,销售面积650.8万平米,同比增长3.5%,销售均价为16228元/平米。另外,截止2019年6月30日,龙湖集团已售未结销售金额为2470亿元,面积1470万平米,为集团未来收入与利润持续稳定增长奠定了基础。

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  按区域划分来看,龙湖集团销售业绩的区域分布较为均衡,长三角地区销售金额最多,达352.1亿元,占比为33.3%,较2018年同期增加了4.5个百分点,紧随其后的西部地区销售金额为275.6亿元,占比16.1%,较2018年同期增加0.7个百分点。而环渤海地区和华中地区销售贡献度均降低,占比分别为23.4%和10.3%,较2018年同期分别减少了8个百分点和1.4个百分点。

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  二

  营业收入与利润双增

  但利润率有所下降

  2019年上半年,龙湖集团实现营业收入385.7亿元,同比增加42.2%,其中物业发展营业收入341.7亿元,同比增加42.1%;物业投资营业收入同比提升39.2%至25.8亿元。物业投资中商场、冠寓及其他收入分别为21.1亿元、4.3亿元和0.4亿元。截止2019年6月30日,龙湖集团已开业商场建筑面积296万平米,整体出租率98%;冠寓已开业6万间,目前已在北京、上海、深圳、杭州、成都等一线及二线城市开业运营。

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  上半年,龙湖集团利润同比上升但利润率表现相对较弱。2019年上半年,龙湖集团实现毛利润125.8亿元,同比增长24.9%,毛利润率为32.6%,较2018年同期减少4.5个百分点;实现归属母公司核心净利润47亿,同比增长26%,核心净利润率为12.2%,较2018年同期减少1.6个百分点。

  

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  在成本管控方面,2019年上半年龙湖集团三费费用率略有下降,整体上,三费费用率较2018年同期减少1个百分点至16.9%,其中销售费用率管理费用率分别为3%和5.6%,较2018年同期分别下降0.2个0.9个百分点,财务费用增长0.1个百分点至8.2%。2019年上半年龙湖集团三费费用率虽略有下降,但与2015-2017年平均三费费用率11.6%相比仍处较高水平,未来仍需加强成本管控。

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  三

  土地成本较低

  二线城市土地储备占八成

  截止2019年6月30日,龙湖集团总土地储备面积7093万平米,同比增长11.5%,总土地储备权益面积为4911万平米。土地储备平均成本为5632元/平米,为上半年销售均价的34.7%,土地获取成本控制在较低区间。2019年上半年,龙湖集团新增土地储备面积为924万平米,同比减少28.8%,新增土地权益面积为671万平米,其中19%通过并购方式获得,另外81%通过公开市场招拍挂方式取得。

  

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  按区域划分,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区占总土地储备面积比例分别为31.8%、28.8%、21.5%、10.1%、7.7%及0.1%,其中环渤海地区和西部地区占比分别减少2.5个百分点和3个百分点,而长三角地区和华中地区面积占比分别增加1.8个3个百分点,华南地区和香港地区占比基本保持稳定。

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  从城市能级来看,龙湖集团的土地储备聚焦于二线城市,位于核心二线和普通二线城市的总面积占新增土地储备、总土地储备面积比例均为80%。

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  四

  财务稳健,净负债率仅为53%

  截止2019年6月30日,龙湖集团持有货币资金580.7亿元,同比增长37.8%,现金短债比为4.2倍,远高于2018年YH50房企的平均现金短债比;平均贷款年限5.69年,一年内到期债务为137.6亿元,占总债务的比例为9.8%,财务结构健康。

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  龙湖集团的财务杠杆一直处于较低水平,截止2019年6月30日,龙湖集团净负债率仅为53%,远低于2018年YH50房企的平均净负债率。

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  2019年上半年,龙湖集团平均借贷成本为4.56%,处于行业较低水平。2019年7月,龙湖集团发行20亿元境内公司债,其中5亿元为3+2年期,利率仅为3.9%,另外15亿元为5+2年期,利率为4.67%。

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